Nueva York enfrenta uno de los desafíos habitacionales de las últimas décadas, la legalización de más de 100 mil apartamentos en sótanos. Se trata de espacios adaptados dentro de casas particulares que durante años funcionaron en la informalidad, sin cumplir con normas básicas de seguridad.
En muchos casos, estos sótanos fueron la única opción para miles de inmigrantes y familias trabajadoras que no podían acceder a otro tipo de vivienda. Pero las condiciones de inseguridad estructural y riesgo ante inundaciones los volvieron un foco de alarma, especialmente después de las muertes provocadas por la tormenta Ida en 2021.
La legalización de estos sótanos forma parte del plan de vivienda “Ciudad del Sí” del alcalde Eric Adams, una estrategia que busca aumentar la oferta habitacional y regularizar estructuras que ya existen. Pero para que eso ocurra, propietarios deberán hacer fuertes inversiones y cumplir con una normativa estricta que apunta a evitar tragedias como las de 2021.
Cuáles serían las nuevas reglas para transformar sótanos inseguros en viviendas legales en Queens, Brooklyn y el Bronx
El proyecto de ley busca habilitar una regularización de las ADU (Unidades de Vivienda Auxiliares). El Departamento de Edificios y el Departamento de Vivienda y Preservación (DOB y HPD respectivamente, por sus siglas en inglés) publicaron un borrador con nuevas normas técnicas. El documento será sometido a consulta pública el 18 de agosto y forma parte de una política integral de la administración de Adams para habilitar más espacios habitacionales en la ciudad sin que representen un riesgo.
El programa “Plus One ADU” ofrece hasta 395.000 dólares para remodelaciones. Foto ShutterstockLas reglas del proyecto exigen que cada unidad cuente con al menos dos salidas independientes, que no se ubiquen en zonas de alto riesgo de inundación, y que incluyan sensores de agua, alarmas y detectores de humo. Cada habitación habitable deberá estar protegida ante posibles entradas de agua por ventanas, puertas o grietas estructurales.
“Un basement seguro, con la dirección y orientación adecuadas, representa una gran oportunidad para proporcionar espacios habitables asequibles a los neoyorquinos que más lo necesitan”, afirmó Ahmed Tigani, comisionado de HPD a El Diario NY. También se obligará a colocar letreros visibles con la inscripción “ADU en la parte trasera”, en rojo y con una flecha indicativa de la entrada.
Qué unidades serán alcanzadas por la normativa y qué limitaciones establece la ciudad de Nueva York
Las nuevas reglas impulsadas por el Departamento de Edificios (DOB) y el Departamento de Vivienda y Preservación (HPD) abarcan también áticos, garajes adaptados y viviendas construidas en patios traseros, siempre que estén dentro de casas unifamiliares o bifamiliares. Cada lote podrá tener una sola ADU, con la condición de que el propietario resida en la vivienda principal.
Las unidades deberán cumplir con normas de ventilación, iluminación, salida de emergencia, rociadores automáticos, alarmas y sensores de agua. Además, los patios no podrán estar a más de 15 cm por debajo del borde inferior de las ventanas, y deberán contar con un sistema de riego automático.
Las nuevas reglas excluyen zonas con riesgo de inundación o vapores tóxicos. Crédito:Getty ImagesPor fuera del DOB y el HPD, otras agencias también sumaron medidas de seguridad obligatorias. El Departamento de Protección Ambiental de la ciudad (DEP, por sus siglas en inglés) propuso un mapa de zonas de riesgo de inundación, tanto por lluvia como por cercanía al mar, donde no se podrá legalizar ni construir ninguna ADU.
En paralelo, el Departamento de Salud (DOHMH, por sus siglas en inglés) evalúa crear una agencia para certificar que estas unidades no presenten vapores químicos orgánicos peligrosos para la salud de los ocupantes.
Cuáles son las ayudas disponibles y cómo planea expandirse el programa
El temor entre los propietarios es alto y muchos residentes de Queens y Brooklyn muestran preocupación si la medida se aprueba. Berenice Galván, inmigrante colombiana que alquila un sótano en Queens hace 15 años dijo a El Diario NY que teme quedar fuera por los costos de adecuación del espacio.
Para responder a esa preocupación, el gobierno de Adams lanzó el programa piloto “Plus One ADU”, que ofrece hasta US$395.000 para construir o remodelar unidades accesorias. Los propietarios no pueden superar los US$186.450 anuales de ingreso (para un hogar de dos personas), y se prioriza a quienes ganan menos de US$113.000. En una convocatoria inicial, 2.100 personas se postularon para ser beneficiarios.
Según el HPD, de concretarse, el programa podría incluir préstamos blandos, subvenciones estatales y asistencia técnica. Además, desde la Ciudad señalaron que se implementará un centro de recursos para guiar a quienes deseen adecuar legalmente su propiedad.
Todo forma parte del plan “Ciudad del Sí”, una de las banderas del gobierno de Eric Adams, que busca crear más de 100.000 viviendas en los próximos 15 años sin necesidad de nuevas construcciones masivas.