¿puedo alquilar mi casa si todavía la estoy pagando?

Para muchas personas, comprar una casa es uno de los grandes logros de su vida. Pero a veces, las cosas cambian. Un nuevo trabajo en otra ciudad, una mudanza en pareja o simplemente las ganas de empezar de cero pueden llevar a repensar ese plan.

También puede pasar que los gastos del mes se vuelvan más difíciles de cubrir y se necesite un ingreso extra. En cualquiera de estos casos, surge una pregunta frecuente: ¿se puede alquilar una casa que todavía se está pagando con un crédito hipotecario?

En contextos de inflación, inestabilidad laboral o simplemente reorganización de prioridades, muchas personas buscan sacarle provecho a sus propiedades como una forma de alivianar sus finanzas. Poner en alquiler una vivienda que todavía se está pagando puede parecer una solución lógica y, en muchos casos, efectiva.

Pero como todo lo relacionado con créditos hipotecarios, hay que mirar con atención las condiciones y posibles restricciones antes de avanzar.

Además, no siempre se trata de una cuestión económica. Algunas personas compran una vivienda como inversión a largo plazo y deciden alquilarla desde el inicio. Otras compraron su casa como vivienda familiar, pero por cambios personales o familiares, ahora no la están usando.

En ambos escenarios, es natural preguntarse si el banco lo permite, qué obligaciones nuevas se asumen y si hay consecuencias legales o contractuales por alquilar una propiedad hipotecada.

En términos generales, sí, es legal alquilar una propiedad que aún se está pagando con un crédito hipotecario en Argentina. La ley no prohíbe expresamente que un propietario con deuda hipotecaria ponga en alquiler su vivienda.

Sin embargo, esto no significa que se pueda hacer de cualquier forma o en todos los casos. Hay ciertas condiciones del contrato con algunos bancos y tipos de créditos que podrían limitar esta posibilidad.

Hay dos grandes situaciones en las que podrían existir restricciones para alquilar una propiedad hipotecada:

1. Cuando el crédito hipotecario tiene subsidio estatal

Algunos créditos, especialmente los otorgados en el marco de programas con subsidios estatales, incluyen condiciones específicas. En estos casos, el inmueble debe ser destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Es decir, quien recibió el crédito tiene la obligación de habitar esa vivienda por un determinado período y no puede alquilarla legalmente durante ese tiempo.

Violar esta condición puede generar sanciones, como la pérdida del subsidio. Por eso es fundamental leer detenidamente el contrato y, si hay dudas, consultar con un asesor legal o directamente con el organismo que otorgó el crédito.

2. Cuando hay cláusulas contractuales del banco

Aunque no es lo más común, algunos bancos incluyen en sus contratos cláusulas que prohíben o restringen el alquiler de la vivienda hipotecada. Esto suele estar más presente en créditos con condiciones preferenciales o en situaciones donde la garantía está muy atada al uso personal del inmueble.

Según informaron a Clarín desde el sector inmobiliario y algunas entidades bancarias, actualmente los créditos hipotecarios destinados a la compra de “primera y única vivienda” suelen incluir una cláusula que prohíbe alquilar el inmueble. Esta condición se establece al momento de firmar el contrato de mutuo, y busca garantizar que la propiedad sea utilizada como vivienda habitual del titular del crédito.

En esos casos, alquilar la propiedad sin autorización previa del banco puede considerarse un incumplimiento del contrato, lo que podría traer consecuencias legales.

Si tu crédito hipotecario no tiene ninguna cláusula que prohíba el alquiler, y no recibiste subsidios con condiciones de ocupación permanente, estás en condiciones legales de alquilar la propiedad. Eso sí, seguirás siendo responsable ante el banco por el pago de las cuotas, más allá de que tengas un inquilino.

Si ya revisaste tu contrato y confirmaste que podés alquilar la propiedad sin infringir ninguna cláusula, estos consejos te van a ayudar a hacerlo de manera más ordenada y con menos riesgos:

Aunque sea un conocido o un inquilino de confianza, siempre firmá un contrato de locación por escrito. Este contrato te protege legalmente ante cualquier incumplimiento y establece derechos y obligaciones para ambas partes.

Hacé un buen análisis financiero: fijate si el monto del alquiler alcanza para cubrir tu cuota mensual del crédito hipotecario y otros gastos asociados (expensas, impuestos, seguro, etc.). Recordá que vos seguís siendo el deudor ante el banco, no el inquilino.

Exigí una garantía propietaria o un seguro de caución. Esto es clave para protegerte ante posibles incumplimientos de pago por parte del inquilino. Si estás dependiendo del alquiler para pagar la cuota del crédito, necesitás minimizar los riesgos lo más posible.

Como todavía estás pagando la hipoteca, el banco sigue teniendo un interés sobre la propiedad (es su garantía). Por eso, mantené el inmueble en buen estado, hacé inspecciones periódicas si es posible y cumplí con las obligaciones fiscales y de mantenimiento.

Si tenés dudas sobre las cláusulas de tu contrato hipotecario o querés asegurarte de que estás haciendo todo correctamente, lo mejor es consultar con un escribano, abogado o contador de confianza. También podés acercarte al banco para pedir aclaraciones por escrito.