Además del drama de los enfermos y la cuarentena, la pandemia dejó en Buenos Aires algunas cicatrices urbanas que no terminan de cerrar. Acaso el ejemplo más claro es el del Microcentro, que de la mano del home office dejó decenas de oficinas en desuso, algo que años atrás era impensado. Pero hoy, un informe privado muestra que cerca del 17% de la superficie de oficinas sigue vacía, porcentaje que se mantiene bastante estable en la post pandemia y que parece haberse convertido en un nuevo piso.
El dato surge de un informe de la consultora Colliers, que cada tres meses releva la tasa de ocupación, los precios de alquiler y el resto de las variables del mercado de oficinas porteñas. En el último trimestre de 2024 encontraron que el 16,7% de la superficie disponible estaba vacía. La superficie sin uso alcanzó los 335.077 m2, sobre un inventario total de 1.980.498 m2 relevados por Colliers.
Esa cifra de vacancia había alcanzado el 19,7% en 2021, con la cuarentena activa, y luego se mantuvo en el orden del 17%.
En cambio, antes de la pandemia siempre rondaba el 8%. De hecho, en 2019, año anterior a la irrupción del Covid, había sido del 8,2%, la cifra más alta desde 2011 (inicio de la serie estudiada).
Esa tasa de vacancia varía mucho según la zona. En el sector Macrocentro Norte sólo un 1,8% de la superficie estaba vacía. Y en el sector de Catalinas estuvo en 4,76%, muy por debajo del promedio de la Ciudad. También por debajo, pero con menor diferencia, se anotó Puerto Madero.
El edificio del ex Mercado del Plata será reconvertido en viviendas con amenities y servicios. Imagen: Estudio Aisenson ARQEn cambio, el Macrocentro Sur, el Microcentro, la zona de Plaza Roma (junto al Luna Park) y la zona norte de la Ciudad (el corredor Libertador, por ejemplo) estuvieron por encima del promedio.
Esta situación obedece también a los valores que se piden. El promedio en Buenos Aires fue de 22,6 dólares por m2, pero en el Norte de la Ciudad llegó al 27,66 dólares y en Plaza San Martín a 24,39 dólares. En cambio, en el Macrocentro Sur se encuentran los precios más económicos, con un promedio de 16 dólares el m2.
Como se ve, la situación no mejora desde la salida de la cuarentena. Y va de la mano con otros indicadores. Por ejemplo, el subte perdió un 30% de pasajeros aproximadamente si se compara con la prepandemia: son trabajadores y estudiantes que hoy se desempeñan en su mayoría con un esquema mixto, entre home office y presencialidad.
Durante el final de la gestión de Horacio Rodríguez Larreta, la Ciudad impulsó un plan para que esas oficinas vacías se reconvirtieran en departamentos para alquilar, de manera tal de revitalizar al Microcentro, en especial de noche, cuando sus calles se vuelven fantasmales. Hubo algunos anuncios de inversiones, más promesas de créditos, exenciones impositivas y otros beneficios. Pero entre el cambio del gobierno, la caída de la inflación, la apreciación del peso respecto del dólar y otras situaciones, fueron hasta ahora pocos los proyectos anunciados o iniciados. De hecho, la Ciudad puso en el freezer aquel programa de incentivos y descuentos de impuestos al considerarlo muy oneroso.
Hasta ahora, el único proyecto grande que se anunció de reconversión de oficinas en viviendas fue el que presentó el grupo IRSA, a través del Banco Hipotecario, en conjunto con una serie de inversores para convertir el ex Mercado del Plata, desocupado desde 2016.
El ex Banco Tornquist, en Mitre 351, es otro de los edificios a recuperar en el Centro.Ahora, ¿este casi 17% de vacancia puede ser considerado un piso o no? Para Alejandro Bartra, broker senior de Colliers, no: “Podría interpretarse como un punto de inflexión, más que como un piso definitivo. Si bien es cierto que el modelo de trabajo híbrido ha consolidado su lugar en las estructuras corporativas, también estamos observando un gradual retorno a los espacios físicos de oficina, impulsado por la necesidad de colaboración, cultura organizacional y vinculación entre los equipos”.
En tanto, José Rozados, presidente de la consultora Reporte Inmobiliario, agregó que “hay que ver qué tipo de vacancia es, dónde está localizada y de qué calidades. Hay vacancia en edificios clase A típicamente de oficinas, que difícilmente puedan transformarse en viviendas. Pero hay un enorme stock de oficinas clase B o C que sí deberían reconvertirse. Es contraproducente que se haya anunciado un plan oficial y luego se lo haya desechado rápidamente; lo que necesitás para fomentar un cambio urbano es continuidad, son inversiones de largo plazo, el recupero no está en uno o dos años. Tiene que haber una empuje muy fuerte desde la Ciudad a aquel que va a reconvertir y generar valor. Sino, se cae la Ciudad, porque los espacios vacíos se multiplican y generan un efecto negativo en el entorno próximo”.