Producción: Natalí Risso
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El elefante en la habitación
Por Juan Pablo Costa y Juan Videla (*)
A partir de la salida de la pandemia, y con el boom del turismo, la cantidad de viviendas ofrecidas para alquiler temporario creció exponencialmente, apalancadas en una gran cantidad de turismo receptivo (la Argentina es un país barato en dólares) y la facilidad para coordinar la oferta y demanda que brindan las plataformas.
Este crecimiento se da fundamentalmente en los grandes centros urbanos, con Buenos Aires a la cabeza. Pero también en ciudades medianas o chicas donde el turismo tiene un peso considerable. La crisis habitacional en ciudades como San Martín de los Andes y Ushuaia está escalando de forma dramática. En esta última, el Concejo Deliberante acaba de votar la Emergencia Habitacional, lo que impide que se incorporen nuevas viviendas al alquiler temporario; además de otras políticas que seguramente se impulsarán a partir de la sanción de esta normativa.
El veloz crecimiento de los alquileres temporarios está vinculado también a la inestabilidad macroeconómica. En el contexto actual, la posibilidad de acceder a una renta dolarizada es sumamente tentadora para quienes tienen propiedades en disponibilidad. De esta forma, la demanda de alquiler temporario compite con la demanda de alquiler permanente. Y, dado que renta en dólares mata renta en pesos, los alquileres temporarios van desplazando a los permanentes, provocando cuellos de botella en la oferta de vivienda en alquiler para los hogares.
Pero no se trata de aumentar la renta del alquiler permanente para que equipare la de los temporarios. Ello implicaría aumentar dos o tres veces los valores de los alquileres residenciales, que ya están en valores prohibitivos para los salarios de los hogares argentinos. De lo que se trata es de pensar mecanismos de regulación que impidan que la oferta de alquileres temporarios se expanda en las ciudades como una mancha venenosa, desplazando la oferta para residencia permanente.
En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, la Legislatura, a instancias del oficialismo porteño, votó en 2019 la creación de un registro de alquiler turístico temporario. Pero no estableció ninguna regulación salvo la obligación de contar con un seguro de responsabilidad civil. Es más, en la práctica el registro funcionó como un incentivo al sector, ya que el Gobierno publicaba los inmuebles registrados en diversos portales de oferta turística. El fracaso de esta política es mayúsculo. A septiembre de 2023 existen 445 viviendas registradas sobre 26.200 que se están ofertando en la Ciudad en este momento sólo por la plataforma Airbnb. A pesar que se supone obligatorio, menos del 2 por ciento de las viviendas ofertadas está registrada, no habiendo ninguna política de fiscalización para revertir la situación.
Es una situación dramática que empeora cada día. Pero no sólo en Argentina, son muchas las ciudades del mundo que están siendo afectadas por el gran crecimiento turístico. Berlín, París y Londres desarrollaron regulaciones que apuntan a contener la oferta de vivienda temporal. También se sumó Nueva York, que recientemente sancionó una norma que prohíbe los alquileres temporarios por un plazo menor a los 30 días, y los habilita sólo cuando el propietario también resida en esa vivienda.
Este último punto es interesante. La plataforma Airbnb surgió, por lo menos formalmente, como una expresión de la economía colaborativa. Si a una persona le sobraba una habitación, ya sea porque sus hijos se habían independizado o por otras razones, podía alquilarla mediante la plataforma y complementar sus ingresos. De esa forma todos ganaban, el propietario que generaba ingresos, y el turista que accedía a opciones más económicas de alojamiento.
Pero la situación actual del mercado está lejos de esa realidad. Las plataformas hace tiempo dejaron de representar el espíritu de la economía colaborativa, si es que alguna vez lo hicieron. Actualmente, de las 26.200 ofertas que Airbnb tiene en la Ciudad de Buenos Aires, el 90 por ciento son departamentos enteros, y tan sólo el 10 por ciento corresponden a habitaciones. Es evidente entonces que estamos ante el crecimiento de un nuevo sector de la economía tradicional, o una nueva forma del mercado inmobiliario, con inversionistas que hunden capital a cambio de una rentabilidad esperada.
El problema es que el desarrollo de esos negocios colisiona con la vida de millones de hogares argentinos que ven comprometida sus posibilidades de acceder a la vivienda. Tenemos que empezar a pensar urgentemente mecanismos de regulación del alquiler temporario. Si no lo hacemos corremos el riesgo de que se profundice la crisis habitacional, agudizando la escasez de oferta de vivienda en alquiler y generando un desplazamiento de cada vez más personas a las periferias de las ciudades.
(*) Integrantes del Observatorio de Economía Urbana del CEPA.
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Derecho a la vivienda
Por Constanza Alvaredo (**)
Argentina atraviesa una profunda y larga crisis habitacional que golpea principalmente a la población inquilina. En ese contexto las plataformas de alquiler temporario se han consolidado como un nuevo actor dentro del mercado inmobiliario y es necesario analizar todos los factores que ejercen presión sobre el mismo.
Los alquileres temporarios son un fenómeno global y no están ligados estrictamente al turismo. Basta con remontarse a sus inicios, allá por la crisis del 2008, para entender que no es así. Airbnb surge bajo un modelo colaborativo para hacerle frente a la crisis. Por lo tanto, los alquileres temporarios trascienden al turismo generando consecuencias en las dinámicas habitacionales. Incorpora en zonas residenciales a usos turísticos expulsando a la población residente.
Otra particularidad de este fenómeno, es la opacidad de sus datos. Esta impide, por ejemplo, conocer cuántas de las ofertas publicadas se encuentran efectivamente activas, la cantidad de días que están disponibles, la naturaleza de sus anfitriones (si son dueños, gestores o inquilinos que subalquilan) y el destino de sus ganancias entre otras.
En Argentina la población inquilina crece sostenidamente hace al menos dos décadas, fenómeno traccionado por la distancia cada vez mayor entre los ingresos de los hogares y el valor de las propiedades, que estableció el alquiler como una necesidad a medida que se resignó el sueño de la casa propia. Hace un año, según el XIV Monitor del Clima Social, Especial Vivienda del Centro de Estudios Metropolitanos, en el AMBA el 85 por ciento de las familias inquilinas destinaban hasta el 60 por ciento de sus ingresos al pago del alquiler.
En un contexto hostil para los inquilinos, con alta inflación, devaluación e incertidumbre, el mercado de alquiler permanente se vio afectado por la reactivación del turismo post-pandemia. Los alquileres temporarios se transformaron en un escenario más atractivo para los propietarios con la posibilidad de acceder a una renta dolarizada y, al no estar regulada, libre de impuestos. En 2022, en Bariloche se generaron ganancias por más de 3,4 millones de dólares en un solo mes, y en CABA 13 millones de dólares.
Según un informe del CEM, en Argentina hay más de 30.000 ofertas activas, las cuales están aumentando de forma sostenida año a año. La CABA en abril de este año tenía 15.006 ofertas activas y actualmente ese valor asciende a 19.444, superando el máximo registrado en enero 2020, antes de la pandemia. En el mismo periodo, La Plata incrementó su oferta en un 29 por ciento, Bariloche en un 23 y Puerto Iguazú un 11 por ciento.
Al mismo tiempo, la superficie de alquiler permanente disminuye. En CABA, entre abril de 2022 y abril de 2023 la superficie total de los departamentos publicados disminuyó un 50 por ciento (DGEyC GCBA). Además, se observa una relación proporcional entre la cantidad de ofertas en Airbnb y el aumento en el valor del alquiler permanente. Para dar algunos números, el corredor norte de la ciudad concentra gran parte de las publicaciones de Airbnb y, entre marzo 2018 y febrero 2023, el precio del alquiler aumentó alrededor de un 300 por ciento. De manera ilustrativa, Palermo es el barrio con más anuncios en Airbnb, con 1 de cada 21 viviendas existentes publicadas en la plataforma, y, al mismo tiempo, el barrio con el precio promedio de alquiler de un dos ambientes más alto de la ciudad. Otros dos datos interesantes podemos asociar a esto: las unidades de 1 y 2 ambientes concentran casi el 95 por ciento de las ofertas de los alquileres temporarios; por otro lado, Palermo también fue el barrio con mayor cantidad de permisos otorgados en el año 2022 para la construcción de vivienda.
Como se mencionó, este es un fenómeno global que obliga a los gobiernos locales a tomar medidas para garantizar el acceso a la vivienda. En este sentido, ya son varias las ciudades que implementan distintas estrategias para mitigar su impacto. La mayoría se centra en crear un registro de propiedades para otorgar permisos y controlar la cantidad de días que pueden ser destinadas al alquiler. Nueva York, París, Amsterdam y Barcelona, entre otras, son ejemplos de esto.
Recientemente se presentó un proyecto de ley en el Senado que tiene por objetivo regular los alquileres temporarios mediante un registro obligatorio con multas y sanciones por incumplimiento. A su vez, impide el cobro en dólares y obliga a los anfitriones a pagar los impuestos correspondientes. Este registro también supondría la posibilidad de conocer mejor quién maneja y cómo se concentra la oferta. En CABA, por ejemplo, hay 3 anfitriones con más de 100 propiedades cada uno.
Sería interesante que este proyecto considere el control y regulación de las viviendas, distinguiendo a aquellas destinadas al alquiler temporal de las que podrían volcarse al alquiler permanente, y estableciendo un porcentaje mínimo de propiedades por zona o barrio que debe destinarse al alquiler permanente. Ante la avanzada de la vivienda como un bien financiero, es fundamental desplegar estrategias que, a medida que apuntan a robustecer el parque de vivienda asequible, regulen el mercado inmobiliario para defender el derecho a la vivienda.
(**) Investigadora del Área Urbana del Centro de Estudios Metropolitanos.